Marzysz o własnym domu…. Przeglądasz oferty, korzystasz z pomocy biur nieruchomości, może szukasz sam na własną rękę. Aż w końcu przychodzi ten moment, kiedy już wiesz, że właśnie tu chciałbyś zamieszkać. Nadchodzi moment kiedy decydujesz się na podpisanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości i finalizujesz sprawę.

Poniżej znajdziesz kilka uwag i sugestii o czym warto pamiętać i na co zwrócić uwagę zanim zdecydujesz się podpisać taki dokument.

1. Umowę przedwstępną możesz podpisać u notariusza lub bezpośrednio ze Zbywcą nieruchomości w formie umowy cywilno-prawnej. Obie formy są akceptowane przez banki.
2. W umowie takiej POWINNO BYĆ ZAWARTE: kto, komu sprzedaje, co sprzedaje (dokładny adres nieruchomości, numer KW jeśli istnieje), za ile, oraz musi być określony termin, do kiedy obie strony zobowiązują się podpisać akt notarialny przeniesienia praw własności na kupującego.
3. Informacja czy nieruchomość ma założoną Księgę Wieczystą.
   • Jeśli nieruchomość nie ma jeszcze założonej Księgi Wieczystej wtedy, przy składaniu wniosku do banku, będzie wymagany dokument potwierdzający ten fakt (wydany np. przez Spółdzielnię Mieszkaniową) wraz z informacją, że nie ma przeciwwskazań do założenia Księgi Wieczystej.
4. • Jeśli nieruchomości ma już założoną KSIĘGĘ WIECZYSTĄ, warto ją sprawdzić i przeanalizować. Można to sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w zakładce Elektroniczne Księgi Wieczyste/Wyszukiwanie Księgi Wieczystej, lub klikając bezpośrednio w link: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl
     Warto zweryfikować:
     • Dokładny adres nieruchomości.
     • Kto jest wpisany jako właściciel, ilu jest właścicieli, na jakiej podstawie nabyli oni prawo własności (wymieniony tutaj dokument jest bardzo istotny i warto go przeczytać, ponieważ czasem zdarza się, że są w nim jakieś zapisy nie uwzględnione w Księdze Wieczystej, np.: służebności. Wszelkie rozbieżności należy od razu wyjaśnić ze Sprzedającym. Bardzo dokładnie przeanalizuje go również analityk w banku).
     • Czy jest wpisana jakaś służebność? Jeśli zdarzy się, że jest ale np. osoba ta już nie żyje, od razu należy poprosić Zbywcę o akt zgonu. Jeśli jest służebność i osoba ta nadal żyje – zapomnij o tej nieruchomości i lepiej poszukaj sobie innej, chyba, że osoba ta zrzeknie się służebności na piśmie i złoży wniosek do Sądu o wykreślenie służebności z Księgi Wieczystej.
     • Czy są wpisane jakieś hipoteki? (jeśli tak, trzeba zweryfikować na kogo i od każdego z Wierzycieli poprosić o wystawienie dokumentu o aktualnym saldzie zadłużenia, numerze konta, na które mają być wpłacone środki tytułem spłaty i informacją o zgodzie na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zadłużenia) – skompletowanie tych druków może zając trochę czasu, warto mieć to na uwadze.
     • Czy widnieją jakieś wzmianki o złożonych, ale jeszcze nie rozpatrzonych wnioskach (są one zamieszczane na górze każdego z działów). Istnienie takiej wzmianki należy bezwzględnie wyjaśnić ze Sprzedającym. Oznacza ona bowiem, że do Sądu Wieczystoksięgowego wpłynął wniosek, ale Sąd ten nie zdążył go jeszcze rozpatrzyć. W takim wypadku warto zadbać, aby Sprzedający nam to wyjaśnił i okazał stosowne dokumenty związane z daną wzmianką.
5. Warto poprosić o ZAŚWIADCZENIE O NIEZALEGANIU Z OPŁATAMI – taki druk również będzie wymagany w banku przy składaniu wniosku kredytowego.
6. Kupujący wpłaca Sprzedającemu część kwoty tytułem ZALICZKI/ZADATKU. Na czym polega różnica?
   • ZALICZKA: Jeśli jesteś Kupującym, wpłaciłeś zaliczkę i z jakiś powodów zrezygnujesz nagle z kupna nieruchomości i umowa nie dojdzie do skutku, możesz domagać się zwrotu zaliczki. Jeśli Sprzedający nie wywiąże się z umowy również następuje zwrot zaliczki. Zatem, tak czy siak, zaliczka powinna być zwrócona Kupującemu.
   • ZADATEK: Tu sprawa wygląda troszkę inaczej. Jeśli Kupujący wpłaca zadatek i nie wywiąże się z umowy, zadatek przepada na rzec Sprzedającego (chyba, że strony umówiły się inaczej – można dodać zapis, że jeśli Kupujący nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej, zadatek zostanie zwrócony). Natomiast, gdy Sprzedający rozwiąże umowę, wtedy musi on zwrócić zadatek Kupującemu w podwójnej wysokości.
7. Podpisując umowę przedwstępną warto zwrócić uwagę na określony TERMIN PODPISANIA OSTATECZNEGO AKTU NOTARIALNEGO. Im dłużej, tym lepiej, ponieważ Kupujący ma wtedy więcej czasu na skompletowanie dokumentów i analizę wniosku przez bank. Uwierz mi 2-3 miesiące to absolutne minimum. Zauważ , że zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, licząc od dnia złożenia wniosku, czyli po skompletowaniu już wszystkich dokumentów. Dolicz jeszcze czas na faktyczne skompletowanie wniosku, uzyskanie zaświadczeń z pracy o dochodach, zaświadczeń z ZUS czy US o niezaleganiu, zaświadczeń ze Spółdzielni Mieszkaniowej itp. Po wydaniu decyzji kredytowej Klient ma 14 dni na możliwe przeanalizowanie warunków decyzji kredytowej i podjęcie decyzji o podpisaniu umowy kredytowej. Suma summarum lepiej dać sobie zapas, aby móc spokojnie wszystko załatwić. Jeśli Kupujący nie wyrobi się w wyznaczonym terminie, bank poprosi o informację (na piśmie) potwierdzającą, że Sprzedający zgadza się na wydłużenie terminu wraz z informacją do kiedy strony ustalają podpisanie ostatecznego aktu przeniesienie praw własności nieruchomości.
8. W umowie przedwstępnej warto również zawrzeć co z aktualnego WYPOSAŻENIA NIERUCHOMOŚCI ma w niej pozostać.
9. Warto również ustalić kwestie dostawcy mediów, np. energii elektrycznej, telewizji kablowej, internetu. Jeśli Kupujący chciałby zdecydować się na innych dostawców, niezbędne będzie wypowiedzenie obecnych umów przez Sprzedającego.

Ilość dokumentów i kwestii, z którymi warto się zapoznać jest dość duża. Jak już znajdziemy tą wymarzoną nieruchomość, lepiej jest poświęcić więcej czasu przed podpisaniem umowy i sprawdzić czy gdzieś w zanadrzu nie będą nas czekały jakieś  niespodzianki…